Eigenbedarf: Für Stieftochter muss Wohnung nicht geräumt werden
Auch eine enge persönliche Bindung zwischen einer Stieftochter und dem Lebensgefährten der Mutter kann nicht dazu führen, dass für das Stiefkind eine vermietete Wohnung des Mannes von den Mietern wegen Eigenbedarfs zu räumen sei. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Stieftochter nicht mit dem Freund ihrer Mutter in einem gemeinsamen Haushalt lebt. Das Argument des Vermieters, es sei ihm ein großes Bedürfnis, dass die ganze Familie eng beieinander wohne (die Stieftochter war auch verheiratet) und sie solle ihrer kranken Mutter „zur Hand gehen“, zog nicht. Die aktuelle Mieterin hatte mit ihren drei minderjährigen Kindern, die alle die örtliche Schule besuchen, eine größere Berechtigung, in der Wohnung zu bleiben. (AG Siegburg, 105 C 97/18)
(IVD West Newsletter, Juni 2019)
Mietrecht/Familienrecht: Bleibt der Gatte in der Wohnung, zahlt die Ausgezogene mit
Zieht die Frau aus einer gemeinsam mit ihrem Ehemann bewohnten Wohnung aus und bleibt der Ex bis zum Ablauf der (3monatigen) Kündigungsfrist in den vier Wänden wohnen, so kann er verlangen, dass sich die Ausgezogene an den Mietkosten weiterhin beteiligt. Allerdings nicht in Höhe der halben Miete (die hier rund 800 € ausmachte), so das Oberlandesgericht Köln, weil der Mann sich eine „fiktive Mietersparnis“ anrechnen lassen müsse. In dem konkreten Fall ging das Gericht davon aus, dass er – wäre er auch ausgezogen – für eine kleinere, dennoch angemessene Wohnung knapp 600 Euro zu bezahlen hätte. An der Differenz zur „alten Miete“ muss sich die Verflossene zur Hälfte beteiligen (hier also in Höhe von knapp 100 €). (OLG Köln, 10 UF 16/18)
(IVD West Newsletter, Juni 2019)
Modernisierung: Einfache Regeln sind vom Vermieter einzuhalten
Das Amtsgericht Gelsenkirchen hat entschieden, dass ein Vermieter – will er eine Modernisierung durchführen – klare mietrechtliche Vorgaben einzuhalten hat. Ansonsten muss der Mieter den Arbeiten nicht zustimmen. Lässt ein Vermieter zum Beispiel lediglich mündlich über einen Dritten mitteilen, dass eine Modernisierung geplant ist, so verstößt er damit gegen die Regeln zur Ankündigung. Eine solche müsse immer schriftlich vom Vermieter eingereicht werden. (Hier sollte eine Nachtspeicherheizung ausgetauscht werden.) Ferner bestand das Mietverhältnis hier nur noch für vier Monate, so dass der Vermieter diese Zeit habe durchaus abwarten können. Er habe keinen Anspruch darauf, die Modernisierung im laufenden Mietverhältnis umzusetzen. (AG Gelsenkirchen, 210 C 456/18)
(IVD West Newsletter, Juni 2019)
Mietrecht: Die ursprünglichen Vermieter bleiben auch bei einer Übertragung
Wird eine Wohnung durch zwei Miteigentümer vermietet, so bleiben die beiden auch dann Vermieter, wenn einer seinen Miteigentumsanteil später an den anderen überträgt. Eine Kündigung des Mietvertrages muss dann auch von beiden Vermietern ausgesprochen werden. In dem Fall vor dem Bundesgerichtshof ging es um ein Ehepaar, das als Eigentümer eines Zweifamilienhauses eine der beiden Wohnungen vermietet hatte. Später überschrieb der Ehemann seinen Anteil an seine Ehefrau, die dadurch Alleineigentümerin des Anwesens wurde. Als die Ehefrau den Mietvertrag für die andere Wohnung kündigte, wehrte sich die Mieterin. Zwar zog die aus – aber auch vor Gericht. Und gewann. Die allein durch die Ehefrau ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis nicht wirksam beendet. Die Kündigung hätte auch durch den Ehemann erklärt werden müssen. (Hier ging es „nur“ noch um die Prozesskosten, die mit rund 2.800 € schließlich von den ehemaligen Vermietern zu tragen waren. Die Streitsache an sich war bereits zuvor als „erledigt“ erklärt worden.) (BGH, VIII ZB 26/17)
(IVD West Newsletter, Mai 2019)
Werbungskosten: Zinsen für „Swapgeschäfte“ mindern nicht die Steuer
Das Finanzgericht Münster hat entschieden, dass Zinsausgleichszahlungen, die aufgrund von „Swapvereinbarungen“ geleistet worden sind, nicht als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung anerkannt werden, wenn das Mietobjekt veräußert und das Immobiliendarlehen abgelöst wurde. (Bei einem „Swapgeschäft“ handelt es sich um eine Zinswette, bei der Geldbeträge in Abhängigkeit von einem Referenzzinssatz ausgetauscht werden.) Hier beabsichtigte eine investierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, diese Zinszahlungen nach der Tilgung des Immobilienkredits steuerlich geltend zu machen. Das jedoch vergeblich, weil eine „fortbestehende inhaltliche Verknüpfung“ zwischen Immobilienfinanzierung einerseits und Swapgeschäft andererseits nicht vorlag. (FG Münster, 7 K 1746/16)
(IVD West Newsletter, Mai 2019)
Verwaltungsrecht: Schutz gegen Starkregen müssen Eigentümer selbst schaffen
Das Verwaltungsgericht Mainz hat entschieden, dass Eigentümer eines Wohngrundstücks selbst dafür zu sorgen haben, ihr Hab und Gut gegen abfließendes Regenwasser aus angrenzenden Außenbereichen zu schützen. Sie seien zu zumutbaren Vorsorgemaßnahmen verpflichtet, welche nicht grundsätzlich von der Gemeinde eingefordert werden können. In dem konkreten Fall ging es um Eigentümer eines bebauten Wohngrundstücks, die durchzusetzen versuchten, die in dem Bebauungsplan eingetragenen Festsetzungen auf die Kommune zu übertragen. So sollte die Gemeinde zum Beispiel die Kosten für Bewachsungen oder Mauern übernehmen. (Hier stellte sich zudem heraus, dass die meisten von den Eigentümern eingeforderten Maßnahmen überhaupt nicht dem Überflutungsschutz dienten.) (VG Mainz, 3 K 532/18)
(IVD West Newsletter, Mai 2019)
Dachziegel dürfen sich nicht leicht lösen
Das Oberlandesgericht Hamm hat einen Hausbesitzer zu Schadenersatzzahlungen verurteilt, weil sich während des Sturms „Kyrill“ Dachpfannen von seinem Gebäude gelöst und Autos beschädigt hatten. Da Messungen ergeben hätten, dass der Sturm „Kyrill“ innerhalb einer Stadt durchaus unterschiedliche Stärken erreicht hatte. Dies sei aber im entschiedenen Fall nicht von Relevanz, da es in der Stadt (hier: Marl) nach dem dafür maßgebenden Wettergutachten lediglich Windgeschwindigkeiten von „10 bis 11“ (nach der „Beaufort-Skala“) gegeben habe. Das hätte aber nicht zur Folge haben dürfen, dass sich Dachziegel lösen – was darauf schließen lasse, dass das Dach nicht sachgerecht gewartet worden sei. (OLG Hamm, 13 U 145/09)
(IVD West Newsletter, November 2018)
Modernisierungsmaßnahme: Auch nach Ablauf der Staffelmietzeit gibt’s keine Erhöhung
Hat ein Mieter mit seinem Vermieter eine Staffelmiete vereinbart, so muss er im Regelfall keine weiteren Mieterhöhungen befürchten. Das gelte laut Landgericht Berlin auch, wenn Modernisierungsmaßnahmen anstehen. Die Kosten für solche Arbeiten dürfen Vermieter nicht auf Mieter mit Staffelmietvertrag umlegen. Und das sei auch nicht nachträglich möglich, wenn die Staffelmiete ausgelaufen ist. In dem konkreten Fall hatte ein Vermieter umfangreiche Modernisierungen vornehmen lassen. Bereits in seiner Ankündigung wies er eine Mieterin darauf hin, dass sie – nach dem Ende ihrer Staffelmiete – dafür einen „Modernisierungszuschlag“ zu zahlen haben werde. Dies allerdings zu Unrecht. Der Gesetzgeber habe mit der Regelung der Staffelmiete eine Kalkulationssicherheit für beide Parteien erreichen wollen. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn Mieter nur vorläufig von Erhöhungen verschont blieben. (LG Berlin, 65 S 225/17)
(IVD West Newsletter, November 2018)
Mietrecht: Der Vermieter muss auch für Mitmieter die Gastherme reparieren lassen
Ist in einer Mietwohnung die Gastherme defekt, so hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass sie repariert wird. Leben in der Wohnung aber statt des Mieters seine Tochter und deren Freund, denen er sie überlassen hat, so darf der Vermieter dies nicht zum Anlass nehmen, die Reparatur zu verweigern. Er hat die Pflicht, die Wohnung in einen einwandfreien Zustand zu versetzen. Ob die Wohnung überhaupt von der Tochter des Mieters bewohnt werden dürfe, spiele insoweit keine Rolle, zumal der das Mietverhältnis nicht gekündigt habe. (BGH, VIII ZR 99/17)
(IVD West Newsletter, November 2018)
Steuerrecht: Wenn die Denkmalschutzbehörde (sehr) viel Zeit fürs „Denken“ gebraucht hat…
Schickt eine Denkmalschutzbehörde dem Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes eine Bescheinigung, mit deren Hilfe er sechs Beziehungsweise vier Jahre zuvor hätte Steuern sparen können, so ist das Finanzamt verpflichtet, die Papiere nachträglich anzuerkennen und die Steuern für die betreffenden Jahre neu zu berechnen. Nach Auffassung des Finanzgerichts Köln sei darin ein Grundlagenbescheid zu sehen. Hierfür spreche auch, dass Steuerzahler sonst um die Steuerbegünstigung für Baudenkmäler gebracht würde. Dass die Verfahren bei den Denkmalbehörden „erfahrungsgemäß lange Zeit in Anspruch“ nähmen, dürfe schließlich nicht zu Lasten der Steuerbürger gehe. (FG Köln, 6 K 726/16) (IVD West Newsletter, August 2018)
Grunderwerbsteuer: Mitverkaufte Gegenstände sind nicht nur „Sparmodelle“
Wer eine Immobilie kauft und für einige „gebrauchte Gegenstände“, die auf Wunsch zurück gelassen wurden, einen Extrapreis bezahlt, der braucht für den dadurch erhöhten Kaufpreis keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Das gilt für mitverkaufte Einbauküchen oder Schränke und Markisen. In dem entschiedenen Fall ergab sich dadurch ein um 9.500 Euro höherer Preis bei einem Gesamtbetrag von 392.500 Euro. Das Finanzamt wollte vom kompletten Kaufpreis die Steuer berechnen, da es den für die Möbel aufgewandten Betrag für zu hoch hielt und davon ausging, dass er nur angegeben wurde, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Vor dem Finanzgericht blieb der neue Hauseigentümer aber Sieger. Das Finanzamt habe nicht nachweisen können, dass der gesonderte Kaufpreis unrealistisch gewesen sei. Behauptungen reichten nicht. (FG Köln, 5 K 2938/16)
(IVD West Newsletter, August 2018)
Nachbarrecht: Auch ein Wohnhaus kann WG sein
Ein Wohnhaus darf auch in einem reinen Wohngebiet von einer Studenten-WG genutzt werden. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz hat einen Nachbarn dieses Hauses abgewiesen, der baurechtlich gegen die Nutzung vorgehen wollte. In dem Wohnhaus lebte eine aus elf Personen bestehende studentische Wohngemeinschaft. Der Nachbar schaltete die Bauaufsichtsbehörde ein – vergeblich. Sein Argument, es handele sich um einen „gewerblichen Beherbergungsbetrieb mit ständig wechselnden Bewohnern“, der nach dem Bebauungsplan nicht zulässig sei, zog nicht. Das Haus werde zum dauernden Wohnen genutzt und sei nicht mit einem Hotel oder einer anderen Unterkunft vergleichbar, in der es laufend zu einem kurzfristigen Wechsel der Bewohner komme. (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10680/16)
(IVD West Newsletter, August 2018)
Grunderwerbsteuer: Sind Grundstückskauf und Bau deutlich getrennt, wird’s günstig
Hat ein Ehepaar von den Stadtwerken (hier in Mainz) ein Grundstück gekauft, mit dem Ziel, dort ein Haus zu bauen, so darf das Finanzamt für die Berechnung der Grunderwerbsteuer nur den Preis für das Grundstück zur Grundlage nehmen. Es darf nicht – quasi „automatisch“ – auch den Preis für das errichtete Gebäude mit Grunderwerbsteuer belegen. Das gelte jedenfalls dann, wenn der Kauf des Grundstücks komplett losgelöst vom späteren Bau durchgeführt worden ist und weder der Bauträger noch die beauftragten Architekten als „einheitliches Vertragswerk“ in Zusammenhang mit den Stadtwerken gebracht werden können. (FG Rheinland-Pfalz, 4 K 2095/16)
(IVD West Newsletter, Juli 2018)
Nachbarrecht: Mit Behinderten muss man auch „zusammenleben“ können
Das Verwaltungsgericht Koblenz hat die Klage von Anwohnern gegen eine Wohngemeinschaft behinderter Menschen samt „Servicegebäude“ (hier im Landkreis Mayen-Koblenz) abgewiesen. Die Eigentümer eines Nachbarhauses können nicht mit dem Argument gegen die Einrichtung vorgehen, sie seien in ihren Rechten verletzt. Das gelte auch dann, wenn sie befürchten, durch den täglichen Betrieb eines Bistros innerhalb der Einrichtung gestört zu werden, der täglich bis 22 Uhr geöffnet haben soll. Die Baugenehmigung sei nicht rechtswidrig. In einem (wie hier vorliegend) allgemeinen Wohngebiet seien Schreie oder sonstige Äußerungen behinderter Menschen unabhängig davon hinzunehmen, ob sie als störend empfunden werden. Sind Abstandsflächen und sonstige Gebote eingehalten, so spricht nichts gegen den Bau der Einrichtung. (VG Koblenz, 1 K 400/16)
(IVD West Newsletter, Juli 2018)
Betriebskosten: 100 Prozent höherer „Verbrauch“ als voraus veranschlagt schreit nach „Belegeinsicht“
Der Bundesgerichtshof hat in einem Mietprozess den Vorinstanzen ordentlich die Leviten gelesen. Dabei ging es darum, dass ein Mieter nicht nachvollziehen konnte, dass er bei einer vom Vermieter festgesetzten Vorauszahlung für Betriebskosten in Höhe von 200 Euro monatlich für zwei Jahre eine Nachzahlung in Höhe von 5.000 Euro verlangte. In die Belege wollte er sich trotz dieses unwahrscheinlich hohen Betrages nicht blicken lassen, und auch nicht einen Abgleich mit den Abrechnungen der anderen Bewohner im Mietshaus. Bis zum Landgericht kam er damit durch, das argumentiert hatte, der Mieter sei in der Pflicht nachzuweisen, dass er geringere Verbrauchswerte produziert hatte. Der BGH sah hierin eine Verkehrung der Tatsachen: Die Beweislast für erhobene Forderungen, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die Mieter, liege beim Vermieter, der vom Mieter keine „objektiv nachvollziehbaren Anhaltspunkte“ für den Mehrverbrauch verlangen dürfe. (BGH, VIII ZR 189/17)
(IVD West Newsletter, Juli 2018)
Mieterhöhung: Drei Vergleichswohnungen müssen sämtlich „vergleichbar“ sein
Will ein Vermieter gegenüber einem Mieter die Miete erhöhen und sich dabei auf „drei Vergleichswohnungen“ beziehen (was ihm nach dem Gesetz möglich ist), so sollte er auch tatsächlich drei „vergleichbare“ Wohnungen aussuchen. Macht der Mieter sich nämlich die Mühe, die benannten Wohnungen auf „Vergleichbarkeit“ zu prüfen, findet er aber eine davon als „frisch renoviert“ vor, so ist die „Vergleichbarkeit“ gescheitert. (AG Lünen, 7 C 507/15)
(IVD West Newsletter, Juli 2018)
Eigentumswohnung: Ein „Wegerecht“ bedeutet nicht gleichzeitig, ein Wege-Verstellungsrecht…
Ist einem Wohnungseigentümer gegenüber einem „Nachbarn“ ein Wegerecht zu seinem Gartengrundstück eingeräumt worden, das sich in der Wohnanlage befindet, so bedeutet das nicht, dass er damit auch das Recht erworben hätte, Gegenstände dort aufzubauen, die seiner Erbauung dienen. (Hier hatten dort im Laufe der Zeit Blumenkübel, eine Gartenbank und verschiedene Figuren Platz gefunden.) Der Bundesgerichtshof bestätigte das Recht der davon betroffenen Eigentümer, an deren Wohnung der Weg vorbeiführte, dass der Weg wieder „frei passierbar“ sei. Das Wegerecht erlaube ausschließlich das „Zugangsrecht“, nicht auch ein zusätzliches „Wohnrecht“. (BGH, V ZR 45/17)
(IVD West Newsletter, April 2018)
Betriebskosten: Gemisch genutzte Gebäude erfordern getrennte Abrechnungen
Die Abrechnung von Betriebskosten für Objekte mit mehreren Wohneinheiten ist, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, formell bereits dann wirksam, wenn sie folgende Mindestangaben enthält:
- die Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
- die Berechnung des Anteils des Mieters und
- der Abzug seiner Vorauszahlungen.
Dabei darf jedoch die Pflicht zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten nicht überspannt werden: Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm zuzurechnenden Kosten bereits aus der Abrechnung ersehen und überprüfen kann. Die Betriebskostenabrechnung muss demnach also nicht „aus sich selbst heraus“ eine vollständige Überprüfung erlauben, ob sie „materiell richtig“ ist. Die Abrechnung muss lediglich so detailliert sein, dass der „durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter erkennen kann, welche Betriebskosten ihm berechnet werden, welche Gesamtbeträge der Vermieter gezahlt hat und aus welchen Schritten sich der auf ihn entfallende Betrag ergibt“. (AG Köln, 213 C 116/14)
(IVD West Newsletter, April 2018)
Mietrecht: In einer kleinen Wohnung ist eine Schimmelwand „erheblich“
Das Amtsgericht Saarbrücken hat entschieden, dass großflächiger Schimmel an den Wänden ein Grund für eine außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses ist. Ist die Einbauküche und die dahinterliegende Wand in einer insgesamt lediglich 1,5 Zimmer großen Wohnung von Feuchtigkeit und Schimmel befallen (und außerdem auch zum Teil die Fenster in der Küche und im Wohnzimmer), so liegt darin ein erheblicher Mangel. Denn die Schimmelpilzbildung bringt eine erhebliche Gesundheitsgefährdung mit sich – speziell, wenn die dort wohnende Mieterin ein Kind erwartet. Ist der Schimmelbefall nicht durch das Verhalten der Mieterin entstanden, so darf sie ohne Einhaltung der Kündigungsfrist die Räumlichkeiten verlassen. (AG Saarbrücken, 4 C 348/16)
(IVD West Newsletter, April 2018)
Nachbarrecht: Gegacker von 10 Hühnern plus Hahn in einem Dorfgebiet hinnehmen – oder Fenster zu
Das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße hat einem Hauseigentümer in einem „faktischen Dorfgebiet“ dargelegt, dass es in dem betreffenden Örtchen nichts Außergewöhnliches sei, wenn ein Nachbar sich zehn Hühner samt Hahn anschaffe. Die vom Hauseigentümer als Lärmbelästigung empfundenen gackernden und krähenden Zweibeiner sowie die von ihnen ausgehenden „gewissen Gerüche“ seien hinnehmbar. Hier kam hinzu, dass die Hauswand vor dem Hühnerstall mit Fenstern ausgestattet war, die nach Ansicht des Gerichts nach der Landesbauordnung „unzulässig und damit materiell rechtswidrig“ seien. Deshalb könne hier der Hebel angesetzt werden: durch Schließen der Fenster oder durch sonstige „architektonische Selbsthilfe“, wodurch die Beeinträchtigungen minimiert werden könnten. (VG Neustadt an der Weinstraße, 4 K 419/17)
(IVD West Newsletter, März 2018)
Betriebskosten: Kosten für die Rauchmelder haben die Vermieter als „Kapitalkosten“ zu tragen
Das Amtsgericht Dortmund hat – entgegen Entscheidungen anderer Gerichte in Deutschland – festgestellt, dass Vermieter nicht berechtigt seien, die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Bei den Rauchmeldern sei das schon deshalb eine Angelegenheit der Vermieter, weil es sich dabei um „Kapitalkosten“ handele. Solche Kosten entstünden für Einrichtungen, mit denen das Mietobjekt ausgestattet werde. Der Gesetzgeber habe im Übrigen „trotz Kenntnis der Umstände“ die Mietkosten für Rauchmelder nicht in die Betriebskostenverordnung aufgenommen. (AG Dortmund, 423 C 8482/16)
(IVD West Newsletter, März 2018)
Mietrecht: Ausgezogenem Mieter muss keine Frist zur Reparatur gesetzt werden
Werden in einer Mietwohnung Sachen beschädigt, die zur Wohnung gehören, so kann der Vermieter direkt Schadenersatz fordern, wenn der Mieter nicht mehr in den vier Wänden wohnt. Der Mieter könne keine Frist verlangen, die ihm Gelegenheit gäbe, den Schaden selbst zu beheben. (Hier ging es insbesondere um Schimmel, weil der Mieter nicht ausreichend gelüftet und geheizt hatte sowie um verkalkte Armaturen und zerkratzte Heizkörper.) Ist der Mieter ausgezogen, so kann sofort Schadenersatz gefordert werden. (Anders als bei Schönheitsreparaturen, die beim Auszug nicht oder nicht ordentlich gemacht worden sind. Dafür müsste ein Vermieter zunächst Nachbesserung verlangen und eine Frist setzen, bevor er Ersatz durchsetzen kann.) (BGH, VIII ZR 157/17)
(IVD West Newsletter, März 2018)
Hauskauf: Silberfischchen sind kein „Sachmangel“
Allein die Tatsache, dass sich Insekten in einem Haus befinden, ist kein „Sachmangel“ im Sinne des Zivilrechts. Somit kann ein Käufer einer gebrauchten Immobilie nicht vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn er nach dem Einzug bemerkt, dass das Haus von Silberfischchen befallen ist. Nur, wenn die Insekten derart stark auftreten, dass die Räume unbewohnbar werden, könne von einem Mangel gesprochen werden. Auch ein hartnäckiger Befall, der trotz intensiver Bekämpfung nicht ausgerottet werden konnte, sei kein Grund, den Kaufvertrag zu annullieren. Es lag zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe kein Mangel vor. Von den Tieren geht grundsätzlich auch keine Gesundheitsgefahr aus. (OLG Hamm, 22 U 64/16
(IVD West Newsletter, November 2017)
Gewerbemietrecht: Nur vollständige Nachzahlung kann die Räume „retten“
Grundsätzlich können (zu) hohe Mietrückstände eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen. Ein Mieter, bei dem solche Rückstände aufgetreten sind, dass er die Kündigung erhalten hat, kann den Auszug noch vermeiden, indem er den Rückstand „rechtzeitig und vollständig“ ausgleicht. Bleibt ein „nicht unerheblicher Teilbetrag offen“, so das Kammergericht Berlin, so bleibt es bei der Kündigung. (Hier war ein Gewerbemieter mit zwei Monatsmieten in Rückstand. Und weil es bereits das zweite Mal innerhalb weniger Jahre war, kassierte er die fristlose Kündigung – zu Recht. Das Argument des Mieters, der Vermieter habe wegen der früheren Mietrückstände schließlich nicht gekündigt, sei kein Beleg dafür, dass der auf sein Kündigungsrecht „grundsätzlich verzichten“ wolle.) (KG Berlin, 8 U 205/15)
(IVD West Newsletter, November 2017)
Nachbarrecht: Schulsport ist wichtig für die Entwicklung der Jugend
Wird ein Sportgelände, das über Jahre hinweg brach lag, für den Schulsport wieder hergerichtet und in Betrieb genommen, so kann sich ein Anwohner nicht mit der Begründung gegen die Nutzung der Sportflächen wehren, die Lärmbelästigungen „durch die Tore und die Ballfangzäune“ seien unzumutbar. Die Privilegierung des Schulsports sei gerechtfertigt, weil der Sportunterricht wegen seiner „positiven Auswirkungen auf die Gesundheit der Schüler, die Entwicklung ihrer sportlichen Fähigkeiten und Fertigkeiten sowie die Einübung sozialen Verhaltens“ ein wichtiger Bestandteil des staatlichen Bildungsauftrages ist. Außerdem seien weder die frühen Morgenstunden noch die Abendstunden oder die Wochenenden betroffen. (VwG Neustadt an der Weinstraße, 5 K 60/17)
(IVD West Newsletter, November 2017)
Mietrecht: Vermieter dürfen Verjährungsfrist nicht nach Belieben verlängern
Ersatzansprüche gegen einen Mieter verjähren nach Rückgabe der Wohnung nach sechs Monaten. Vermieter bauen Klauseln in die Mietverträge ein, mit denen diese Verjährungsfristen verlängert werden (sollen). Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis einen Riegel vorgeschoben und entschieden, dass die Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ist. In dem Fall ging es um eine Vermieterin, die elf Monate nach Rückgabe einer Wohnung Schadensersatz in Höhe von rund 16.000 Euro vom ehe-maligen Mieter verlangte. Der wehrte sich mit dem Argument gegen die Zahlung, die Forderung sei verjährt – trotz der Verlängerung im Mietvertrag auf ein Jahr. Zu recht. Diese Verlängerung ist wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Eine einjährige Verjährungsfrist sei mit den wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes nicht zu vereinbaren und führe zur Unwirksamkeit der Klausel. Der Gesetzgeber habe mit der kurzen Verjährungsregelung zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine „möglichst schnelle“ Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen wollen. (BGH, VIII ZR 13/17)
(IVD West Newsletter, November 2017)
Mietrecht: An die Heizkostenabrechnung muss der Mieter nicht erinnern
Lässt der Vermieter die Heizkostenabrechnung dem Mieter nicht rechtzeitig zukommen (hier erst nach Ablauf des Jahres, das auf das abzurechnende Jahr folgt), so muss der Mieter nicht (mehr) bezahlen (er „darf“ es natürlich schon). Auch war er nicht verpflichtet, den Vermieter vorher zu „erinnern“. (LG Berlin, 63 S 73/15)
(IVD West Newsletter, Oktober 2017)
Staffelmiete: Formlose Zwischenvereinbarung auf Wunsch der Mieter killt den Gesamtvertrag nicht
Ein Staffelmietvertrag gilt nur, wenn er „in Schriftform“ abgeschlossen und durchgeführt wird. Das gilt auch für Änderungen. Lässt sich ein Vermieter darauf ein, mit einem Mieter zweimal eine Jahres-Staffel „auszusetzen“, um ihnen über eine finanzielle Durststrecke hinwegzuhelfen, tut er dies aber durch einen formlosen Nachtrag, also nicht in Schriftform, so ist der Vertrag für die restliche Zeit hinfällig. Da dies in dem hier entschiedenen Fall aber auf ausdrücklichen Wunsch der Mieter zustande gekommen war, sah das Landgericht Berlin in der Reaktion der Mieter, jetzt nicht mehr an den Staffelmietvertrag gebunden zu sein, einen Verstoß gegen Treu und Glauben. Eine von dem Vermieter geübte Nachsicht dürfe nicht missbräuchlich zu seinem Nachteil ausgenutzt werden. (LG Berlin, 67 S 209/16) (Vor Jahren hatte dasselbe Gericht noch entgegengesetzt entschieden. – AZ: 65 S 75/04)
(IVD West Newsletter, Oktober 2017)
Eigentumswohnung: Vorhandene Rauchmelder können „zwangsausgetauscht“ werden
Auch wenn der Eigentümer einer Eigentumswohnung bereits Rauchmelder hat fachmännisch installieren lassen, bevor die Eigentümerversammlung dies verbindlich für alle beschließt, so muss sich der Eigentümer dem „unterordnen“. Die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung führen zu einem hohen Maß an Sicherheit. Das Amtsgericht München vertritt nicht die Auffassung eines Eigentümers (der im Übrigen von Beruf Rechtsanwalt ist), dass die Eigentümerversammlung „ihr Ermessen falsch ausgeübt“ habe, da das Interesse der Eigentümergemeinschaft mit dem Interesse des einzelnen Eigentümers hätte abgewogen werden müssen. (AG München, 482 C 13922/16)
(IVD West Newsletter, Oktober 2017)
Rundfunkbeitrag: Ein Landgericht macht Front gegen den pauschalierenden Einzug … bis zum EuGH
Das Landgericht Tübingen macht Front gegen den seit dem Jahr 2013 geltenden Rundfunkbeitrag (zurzeit in Höhe von 17,50 € pro Monat) „für jeden Haushalt“. Er verweist dabei unter anderem auf „ungleiche Sachverhalte, die bewusst gleichbehandelt“ würden, etwa die Ein- und Mehrpersonenhaushalte betreffend. Auch Arbeitnehmer mit einem zweiten Wohnsitz seien benachteiligt. Das Gericht hat den Europäischen Gerichtshof eingeschaltet. (LG Tübingen, 5 T 121/17 u. a.)
(IVD West Newsletter, Oktober 2017)
Mieterhöhung: Auf die Terrasse kann man sich setzen – zum Garten muss man „gehen“
Ein Vermieter darf für einen „am Ende des Grundstücks liegenden“ (Mieter-)Garten bei der Berechnung seiner Miete keinen „Terrassen-Zuschlag“ erheben. Beides ist nicht miteinander vergleichbar. Das Amtsgericht Dortmund: Eine Terrasse liegt direkt am Haus. Sie kann kurzfristig zum Aufenthalt genutzt werden. Dementsprechend zählt ihre Quadratmeterzahl ja sogar anteilig bei der Flächenberechnung mit. Zum Garten muss man die Gartenmöbel gegebenenfalls tragen…
(AG Dortmund, 425 C 4765/14)
(IVD West Newsletter, August 2017)
Mietrecht: Wer sich gegen Eigenbedarfskündigung „wehren“ will, darf darüber reden…
Hat ein Vermieter eine Wohnung öffentlich zum Kauf angeboten und kommen Interessenten zur Besichtigung (die der Noch-Mieter hereinlassen muss), so ist es dem Mieter überlassen, wie er sich zur Zeit der Besichtigung verhält. Er darf zum Beispiel darauf hinweisen, dass er eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters nicht klaglos hinnehmen werde. Dies berechtigt den Vermieter nicht, eine fristlose (statt bisher nur eine „ordentliche“) Kündigung auszusprechen. (AG Saarbrücken,
3 C 498/15)
(IVD West Newsletter, August 2017)
Schönheitsreparaturen: Der Vermieter darf den Mieter bereits monatlich zur Kasse bitten
Es ist Vermietern erlaubt, neben der Grundmiete und den Vorauszahlungen für die Betriebskosten Mietern einen „Zuschlag für Schönheitsreparaturen“ zu berechnen (hier in Höhe von 80 € pro Monat). Das unterscheidet sich nicht davon, wenn der Eigentümer die Grundmiete gleich um den entsprechenden Betrag höher angesetzt hätte. (Dass in solchen Fällen der Vermieter auch die Kosten für die Schönheitsreparaturen zu finanzieren hat, versteht sich – und das unabhängig davon, in welcher Höhe er tatsächlich einen Aufwand für solche Arbeiten hat.) (BGH, VIII ZR 31/17)
(IVD West Newsletter, August 2017)
Photovoltaik-Anlagen: Blendende Nachbarschaft ist nicht
immer gern gesehen
Stellt ein Sachverständiger fest, dass es auf dem Nachbargrundstück eines Hauses mit Photovoltaikanlage auf dem Dach zu erheblichen Blendungen kommt (hier an bis zu 130 Tagen im Jahr bis zu 2 Stunden), so muss der blendende Nachbar für Abhilfe schaffen. Dazu muss er geeignete Maßnahmen treffen, die Blendungen zu reduzieren. Auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Gesetzgeber Photovoltaik-Anlagen fördere, dürften diese nicht ohne Rücksicht auf die Belange der Nachbarschaft errichtet werden. (OLG Düsseldorf, 9 U 35/17)
(IVD West Newsletter, August 2017)
Gehört das Beseitigen von Graffitti zu Betriebskosten?
Die Gerichte urteilen unterschiedlich, ob Vermieter ihren Aufwand für die Beseitigung von Graffiti-Schmierereien an den Hauswänden als Betriebskosten auf ihre Mieter abwälzen können oder ob es sich um „Instandhaltungsmaßnahmen“ handelt, die zu ihren eigene Lasten gehen. Das Landgericht Kassel schlug sich auf die Seite der Gerichte, die nur die Kosten einer „regelmäßigen“ (also öfter anfallenden) Reinigung den Mietern auferlegen wollen. (AZ: 1 S 352/15) Das Landgericht Berlin setzt dagegen auf die Regel, dass Graffitis von den Vermietern – ob „regelmäßig“ oder nur „hin und wieder“ – generell auf eigene Kosten zu beseitigen sind. (AZ: 63 S 189/15) Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Problematik steht noch aus.
(IVD West Newsletter, 12. Juli 2017)
